千亿房企「美的置业」，如何管好税费支出？

“房住不炒”、三道红线等政策调控下，房企如何管控好三大现金流支出之一的税费支出？房地产项目跨区域、长周期、多环节、多税种的复杂税收政策，企业如何既能统一涉税数据标准和申报口径，又能灵活应对各地差异并管控潜在风险？

面对流程断点频发、系统孤岛林立，如何打通业财税资档的交圈环节，实现深度一体化融合的效果？面对财税共享服务和集体强管控的趋势，税务平台如何着眼当下的提效提质促合规的迫切需求，又能支撑未来共享服务、集团管控和价值创造的中长期管理诉求？

美的置业控股有限公司（以下简称“美的置业”），是香港联合交易所上市企业、中国上市房地产企业24强、广东省百强民营企业、领先的智慧地产制造商。美的置业坚持房地产开发、大服务、产业、商业四大主航道业务协同发展，立足房地产开发基本盘，提升物业服务品质，完善商业运营和产业生态，不断向智慧健康空间服务商升级。

2021年，美的置业全年合同销售金额突破人民币1,371.4亿元，同比增长5.8%。未来，美的置业将持续固本强基，不断创新变革，深化产业赋能，以智慧、健康的方式引领行业发展，助力国民高质量住有所居，为社会创造更美好的价值。

图1   中国房地产业协会发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》美的置业综合实力排名第26位

房地产开发项目开发周期长，前期开发现金流开支大，现金流入通常发生在中后期，资金融资需求大，财务风险高，而税费支出作为房开企业三大主要现金流支出之一（土地、建安、税费），对项目利润影响巨大，直接影响项目投资的成败。此外，如何充分利用税收政策（例如增值税期末留抵退税等），保持现金流的稳定，合理调配现金流也是房地产企业财税管理的重要内容。

房地产行业处于从成长期到成熟期的过度阶段，集中度越来越高，呈现多元化发展趋势。由于涉及业态多，投资主体复杂，整体税负较高，需要精细的财税管理流程与之相适应。

房地产开发企业由于涉及税种多，税务处理复杂，容易发生涉税问题，因此一直以来都是税务机关重点监管的对象。这就要求房地产企业在对自身的税务合规水平有充分的认知的基础上，提高税务风险管控能力，避免因税务合规问题导致不必要的现金流出。

当期美的置业处于业务高速发展阶段，如何提高企业的税务合规水平、税务规划能力和税务风险管控能力等，是美的置业财税管理团队所面对的一大挑战。

日常税务合规工作（发票管理、纳税申报、税金统计等）的工作量大，复杂度高，业财税系统未打通，税金计算、统计等多依赖手工切换多个系统取数进行对账、计税以及填报申报表等，工作效率低、出错率高，企业有限的税务人员疲于应付基础的税务合规性工作，没有精力从事其他更高层面的涉税分析与筹划等工作。

房地产企业的涉税判定、税金计算等对个人税务专业能力要求较高，涉税处理存在地区特性等，但数据权限分散，税务人员流动性又大，企业税务管理制度、业务流程、 操作手册、计税规则梳理等知识沉淀没有体系化建立与维护。

局端通过金税三期四期的建设、发票电子化、税收大数据等，正在逐步构建强大的现代化税收征管系统，为智慧监管提供条件和基础。相比之下，美的置业没有建立税务风险的事先预警机制，经常需要被动应对税务检查或税务稽查，税务不确定性高。项目公司遭遇税务检查或稽查往往都会带来额外的巨额的税务成本，给项目经营造成沉重打击。

业态多、层级多、数据标准不统一、数据传输落后等，导致集团总部管控缺乏抓手，无法进行及时有效的税务规划以及风险管控。

综上，无论从外部因素的驱动还是美的置业内部管理的要求上看，税务管理都需要一个统一的税务数字化管理平台，规范企业日常发票和税务管理标准，统一税源采集口径和数据来源，打通业财税管理应用流程，实现税务合规工作的自动化、标准化、集中化管理，以提高税务管理效率，提升税务规划以及风险管控能力，不断为业务部门赋能、为管理提供决策支持。

图2  美的置业税务平台建设难点

在项目蓝图规划阶段，用友税务云方案团队联合四大咨询之一的毕马威税务科技团队，在充分调研美的置业税务管理现状的基础上，找差距、定位问题并分析业务痛点、难点和堵点，出具税务平台的需求分析和蓝图规划报告，指导企业未来3-5年的税务数字化规划和接下来的实施工作。

图3  项目咨询实施方法论

集团企业的税务平台系统架构，首先要满足组织层级和业务板块的覆盖。在美的置业集团，组织层级需要覆盖从集团总部、到业务板块、大区和终端每个项目，同时兼顾物业、产业和商业的税务服务和管控需求；在核心应用架构规划上，分三个层级，依次从基础的发票服务，到全税种的计税申报服务，再到集团管控层级的税务风险、税务分析和专项管理等服务。

图4  美的置业税务平台应用架构

美的置业税务平台建设的目标定位是通过数据梳理与税务平台建设，帮助集团提高税务合规管理水平，提升集团税务风险管控能力、促进税务管理价值提升。根据美的置业各个业务板块和总部的管控诉求，考虑各个功能模块的重要性和紧迫性，税务平台建设分三个阶段，建设内容和实施范围如下：

图5  美的置业税务平台建设路线图

税务平台建设是一项税务专业性很强、税法合规性要求很高的任务，需要对税务专业知识有全面、准确的理解，否则不仅无法达到项目建设的目标，而且会产生新的税务风险及管理风险。在美的置业财税管理层和IT公司高层的支持下，在税务平台整体规划和建设路线图的指引下，从实际业务场景来，最终也要回到业务场景中去，在多个涉税核心应用场景上实现既定目标。

图6  美的置业税务平台首页

美的置业税务平台关键应用场景分享如下：

无论从经济效益出发还是集团管控要求，美的置业的税务平台都必须是统一技术平台的，减少各业务板块、下属分子公司的各自为政、重复建设与发票和税务相关的系统，同时考虑到系统未来的功能可扩展性、技术开放性和运营运维可持续性，需要税务平台做到美的置业IT团队的自主可控。基于新一代技术平台的税务云和合作共建模式，税务平台完全能支撑企业税务对技术平台的依赖和自主可控的诉求。

图7  美的置业税务平台技术架构特点

通过税务平台发票服务，美的置业实现了不同业务板块在业务端一键开票功能，并全面推广增值税电子普通发票，实现云上开票功能，支持业务前端随时随地开具电子发票，并即时递交客户。

图8  税务平台税盘托管和云端开票场景

通过直连电子底账库和软证书模式，下载每个纳税主体的进项发票，包括增值税专用发票和普通发票，提供发票验真、查重服务、智能认证，减轻财务人员稽核发票工作量，大大提高了发票管理效率。未来发票服务将向美的置业各个产业的上下游供应链延申，提供发票协同服务，提升整体供应链协同效率。

图9  税务平台统一发票服务应用场景

通过对税务数据的梳理，美的置业税务平台的建设确认交圈系统22个，并通过对前端业务系统改造将需要前端把控的事项和规则预制到前端业务系统中，实现数字化、智能化赋能业财税一体化管理，为税务赋能前端业务创造了条件。同时，业财税资系统的打通，奠定了数据共享并形成数据资产，为税金预算、税务分析、税务风险管控等提供数据支撑。

图10  税务平台“业财税资档”一体化应用场景

此外，美的置业通过税务平台一期，实现了增值税预缴、增值税一般申报、土地增值税预缴计税的自动化，有即将覆盖企业所得税、小税种等全税种的计税申报。在解决计税复杂问题、提高税务合规工作效率的同时，也提高了数据的准确性和及时性，降低了税务人员的专业门槛，为进行集约化管理打下良好的基础。

图11  税务平台计税申报应用场景

由于各个开发项目合作方式多样，资金又是在集团集中管理的，各个纳税主体要在每个征期税金缴纳前按时按量的完成税金申请、备付、扣款和记账，以免扣款失败造成纳税风险。税务平台支持税务会计根据应纳税额表提交“税金支付单据”，并完成在C3审核审批通过，审批通过的税金支付单据传入核算系统，核算系统审批通过并生成付款申请单，资金系统成功付款，税务平台对单据状态实时跟进，降低资金备付风险，提交审批效率。

图12  税务平台税金支付应用场景

涉税统计报表之前依赖一线税务人员手工Excel上报、归集，颗粒度粗、工作量大、效率低、时效性低，无法支持大数据量、复杂维度分析。在税务分析上线后，实现自动采集纳税申报数据和财务数据，逐步实现涉税数据的集中管理。按层级自动汇总，实时查看结果，可按预定义主题和报告模板，自动统计、输出分析报告，灵活支持大数据量、多维度数据分析需求。

图13  税务平台涉税分析应用场景

通过多方协作，美的置业已完成税务平台规划和一期上线及推广，实现了集团税务管理平台从0到1的突破，给集团税务管理数字化运营和业财税资档一体化打下坚实基础。纵观国内房开企业的税务数字化建设仍处在初级阶段，美的置业的税务平台从技术水平上已实现行业领先，并在“业财税”和计税申报应用上树立了行业标杆。

图14  税务平台应用价值总结

通过税务平台在房地产开发和产业板块的全面推广应用，解决了企业发票处理效率低、计税申报复杂、税务数据标准不统一等关键性问题，实现了发票全生命周期管理、核心税种的计税申报线上化和“业财税资档”一体化拉通，显著提高涉税工作效率、提升涉税信息的输出质量，同时为涉税数据的沉淀、分析，税务规划及经营决策提供了基础和条件。

图15  用友成为美的置业2021年IT类“年度优秀合作伙伴”

正如美的置业数字化运营负责人所言，数字化转型是一个持续优化的过程，只有起点，没有终点。税务数字化建设同样遵循这个规律，随着业务模式不断创新、管理模式不断升级和财税政策频频发布，要求税务平台和运营服务能够不断深入前端业务为业务赋能，站在管理者的视角持续优化流程和提升自动化，升级管理模式。同时，能够快速响应财税政策的对日常涉税业务的影响，持续做好税务平台的深化应用和运营服务。